Nel sistema italiano la locazione trasferisce il godimento dell’immobile all’inquilino, ma non sottrae al proprietario il diritto di controllare chi, a sua volta, ne diventi utilizzatore. L’articolo 1594 del Codice civile consente al conduttore di sublocare l’alloggio soltanto se il contratto principale lo prevede espressamente o se il locatore presta consenso scritto successivo. La comunicazione della sublocazione non si riduce quindi a un atto di cortesia: è condizione essenziale per rendere efficace il nuovo rapporto e per evitare la risoluzione del contratto originario. Prima di redigere la lettera di notifica conviene rileggere la clausola che tratta l’argomento: se il testo concede “piena facoltà di sublocare previo avviso”, basta rispettare modalità e tempi stabiliti; se la sublocazione è vietata, la comunicazione avrà natura di richiesta autorizzativa e dovrà attendere risposta positiva prima di procedere.
Indice
Raccogliere le informazioni indispensabili da inserire nella comunicazione
Perché il proprietario possa valutare il nuovo assetto è necessario fornire una serie di dati precisi. Al centro vi è l’identità del subconduttore: nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale e, se straniero, estremi del permesso di soggiorno. Seguono la durata del subcontratto, la data di decorrenza, l’ammontare del canone pattuito e la parte del bene interessata, qualora si subaffitti una sola stanza. È opportuno allegare una bozza del contratto di sublocazione che evidenzi clausole di rispetto del regolamento condominiale e richiamo agli obblighi di buona manutenzione contenuti nel contratto principale. Se l’immobile si trova in un comune con obbligo di registrazione del subaffitto, la bozza già predisposta rassicura il proprietario sulla regolarità fiscale dell’operazione.
Definire il mezzo e i tempi di trasmissione più idonei
La forma scritta con data certa costituisce garanzia per entrambe le parti. L’invio tramite PEC soddisfa il requisito di certezza giuridica e velocizza la procedura, purché il proprietario disponga di un indirizzo certificato; in alternativa si ricorre alla raccomandata con ricevuta di ritorno. Molti contratti fissano uno specifico termine di preavviso, in genere compreso tra trenta e sessanta giorni prima dell’ingresso del subconduttore: rispettarlo evita contestazioni e consente al locatore di esercitare il proprio diritto di veto per motivi legittimi. Se il contratto tace sul termine, la prassi suggerisce un preavviso di almeno trenta giorni, considerato congruo dalla giurisprudenza per consentire le verifiche del caso.
Articolare il testo della lettera in modo chiaro e completo
La comunicazione si apre con il riferimento al contratto di locazione in corso, indicando numero di registrazione, data e indirizzo dell’immobile. Prosegue con l’esposizione della volontà di concedere in sublocazione, descrivendo durata, porzione dell’immobile, canone e generalità del subconduttore. È buona regola inserire l’impegno a trasmettere al proprietario copia del contratto definitivo e della ricevuta di registrazione non appena disponibili. Il paragrafo conclusivo lascia uno spazio temporale entro cui il locatore può manifestare eventuali opposizioni motivate; in assenza di risposta entro il termine indicato, si considera tacitamente prestato il consenso, se il contratto principale lo consente. La firma va apposta in modo autografo oppure con firma digitale qualificata nel caso di PEC.
Attendere, ricevere o sollecitare il consenso e procedere alla registrazione
Dopo l’invio della comunicazione si apre la fase di attesa. Se il locatore risponde autorizzando, il conduttore può sottoscrivere il subcontratto e registrarlo all’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni, indicando gli estremi del contratto principale. Qualora l’avviso resti senza replica oltre il termine pattuito, si verifica la tacita accettazione solo se il contratto prevede tale effetto; altrimenti serve risposta esplicita. Nel caso in cui il proprietario neghi il consenso dovrà addurre motivazioni oggettive (ad esempio trascorsi negativi del subconduttore, sovraffollamento, uso non abitativo), altrimenti l’eventuale rifiuto potrà essere considerato ingiustificato e sanabile tramite ricorso giudiziale.
Gestire la fase successiva e mantenere il canale di comunicazione aperto
Una volta ottenuto il via libera e registrata la sublocazione, è utile inviare al proprietario copia del modello RLI e del contratto firmato, a conferma dell’avvenuto adempimento fiscale. Durante la durata della sublocazione il conduttore rimane comunque responsabile nei confronti del locatore: eventuali danni, morosità o violazioni regolamentari compiute dal subconduttore ricadono sull’inquilino principale, che per questo ha interesse a monitorare la corretta gestione dell’immobile. Se la sublocazione termina prima del contratto principale, conviene avvisare il proprietario dell’uscita del subconduttore e dell’eventuale intenzione di subaffittare a un nuovo soggetto, seguendo lo stesso iter di comunicazione.
Conclusioni
Comunicare la sublocazione al proprietario non è un semplice passaggio burocratico, ma un atto di trasparenza che salvaguarda il rapporto contrattuale e previene contenziosi futuri. Una lettera completa, inviata con mezzo che assicuri la data certa, entro i termini pattuiti, e corredata di informazioni precise sul subconduttore e sul contratto, consente al locatore di esercitare il proprio diritto di controllo e all’inquilino di procedere in serenità. Gestire con rigore questa fase iniziale significa gettare le basi per una convivenza civile tra le parti e per un utilizzo dell’immobile conforme alle aspettative di ognuna.